01 / 10
Портфель из трёх участков в Плютах, Козине и Лесниках. 12 домов класса «А». Доходность инвестору ~25% за цикл 12 месяцев.
Смотреть предложениеРынок качественных загородных домов под Киевом находится в фазе активного роста. Инвестор вкладывает 100% капитала и получает весь спред между себестоимостью и ценой продажи.
Дефицит качественных объектов, возвращение покупателей из Европы и удорожание стройматериалов дают прогноз +20% минимум в сегменте 2026–2028. Мы входим в восходящий цикл.
Средний $/м² для новостроек в Плютах, Козине, Лесниках. Золотые столбцы — прогнозный период.
Целевая аудитория — молодые семьи с детьми 1–3. Дома класса «А» площадью 210–313 м² с полной автономией и премиум-отделкой.
Единый архитектурный стандарт на всех трёх локациях: монолитно-каркасная конструкция, алюминиевые тёплые окна, фасад из натурального камня и термодревесины. Солнечные панели 30 кВт, рекуперация, тёплый пол.
Спецификация домаВсе три участка под Киевом, с газом, 20 кВт электричества и асфальтированным подъездом. Диверсификация ценового сегмента снижает риск портфеля.
| Локация | Площадь | Домов | Инвестиция | Цена продажи | Прибыль | Маржа |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Плюты | 1 га | 6 | $3 864 000 | $4 830 000 | $966 000 | 25.0% |
| Козин | 40 соток | 1 | $1 404 000 | $1 755 000 | $351 000 | 25.0% |
| Лесники | 53 сотки | 5 | $2 320 000 | $2 900 000 | $580 000 | 25.0% |
| Итого | 12 | $7 588 000 | $9 485 000 | $1 897 000 | ≈25% |
Модель базового сценария — продажа без ремонта с наценкой 25%. Сценарий «с ремонтом» даёт дополнительные $400–500K на портфель.
1 гектар у канала реки Козинка. 6 домов по 15 соток + выход на берег. 20 минут до Киева.
Сосновый лес, 10 минут до Киева. Премиум-конфигурация: один дом 261–313 м² на участке 40 соток.
53 сотки, 10 минут до Киева по Новообуховской трассе. 5 домов по 210 м² — массовый сегмент с самым быстрым оборотом.
Единая спецификация на всех трёх локациях. Автономия, энергоэффективность, премиум-материалы.
Структура расходов по портфелю (без ремонта). Основная масса — строительная коробка и коммуникации.
Простая модель. Инвестор вкладывает 100% капитала, возвращает вложение и всю прибыль от продажи. Команда получает фиксированное вознаграждение с каждого дома.
Капитал заходит 3 траншами по этапам: земля → строительство → финишная отделка. Подтверждается актами.
Ежемесячная отчётность, доступ к площадке, онлайн-трекинг бюджета и графика. Аудитор по выбору инвестора.
Земля оформлена на SPV, право залога в пользу инвестора. Страхование строительно-монтажных работ (CAR).
Годовая доходность активов в $ для частного инвестора, 2026.
Ecolux — доходность за цикл 12–14 мес., IRR ≈ 13–16%/год.
Участок у канала, риск сезонных колебаний воды.
Часть расходов в гривне, продажа в $.
Рынок может просесть на 3–6 месяцев из-за внешних факторов.
Прогноз +15–20% по ключевым позициям 2026–2028.
В Лесниках есть расхождение границ с кадастром.
В 2027 прогнозируется нехватка квалифицированных мастеров.
Фотографии построенных домов — тот же стандарт, что заложен в спецификацию Ecolux.
Due diligence: юридический, финансовый, технический. Открытый доступ ко всем документам и моделям.
Подписание term sheet. Фиксация коммерческих условий, структуры SPV и графика траншей.
Закрытие: юридическая структура, первый транш, покупка первого участка (Плюты).